Admin
18-02-2009, 07:59 PM
MALİYET YAKLAŞIMI
Genellikle piyasası kısıtlı, özel mülkler için kullanılır.
Taşınmaz arsa ve bina olarak bileşenlere ayrılır.
Arsa değeri ayrı olarak belirlenir. (çoğunlukla emsal karşılaştırma yöntemi ile)
Yapıların yeni veya çok az yıpranmış olması gerekir.
Yeni veya teklif aşamasındaki projelerin değerlendirilmesinde kullanılır.
MALİYET YAKLAŞIMI - Değerleme Sırası
Boş arsa değerinin belirlenmesi (+),
Bina için değerleme itibari ile maliyetlerin belirlenmesi(+),
Arazinin kullanılabilir hale gelmesinden kaynaklanan harcamalar(+),
Birikmiş amortismanların belirlenmesi(-),
Fiziksel yıpranma
Fonksiyonel demode olma
Ekonomik (dışsal)demode olma
Düzeltmeler (+-)
MALİYET YAKLAŞIMI -Maliyet Bileşenleri
DOĞRUDAN MALİYETLER
İnşaatta kullanılan işçilik,
Malzemeler, ürün ve ekipmanlar,
İnşaat sırasında güvenlik harcamaları,
Yüklenicinin geçici ofisi ve çit,
Malzeme depolama harcamaları,
Güç hattı tesisi ve enerji giderleri,
Teminat mektupları,
Yüklenici genel giderleri.
DOLAYLI MALİYETLER
Mimari, mühendislik, proje, kadastro giderleri ve çevre etüdleri,
Ekspertiz, muhasebe, danışmanlık ve yasal harcamalar,
Finansman giderleri,
İnşaat dönemindeki sigorta ve emlak vergileri,
Kiralama pazarlama ve satış giderleri,
Tapu giderleri,
Girişimci karı (piyasadan çıkarılacaktır).
MALİYET YAKLAŞIMI
Maliyet Belirlemede Kullanılan Kaynaklar
Benzer binaların inşaat sözleşmeleri,
Birim fiyatlar,
Piyasa araştırmaları,
Müteahhit firmalar,
Değerleme uzmanının kendi arşivi.
MALİYET YAKLAŞIMI
İnşaat Maliyetinin Belirlenmesi
Maliyet indeksi yöntemi; Bu yöntemde inşaatın maliyet verileri eğer biliniyorsa değerleme tarihine çevrilir. Ancak bu yöntemde yapıların yeni ve rakamların güvenilir olması gerekir. Ayrıca geçmiş dönem maliyetleri değerleme tarihinde geçerli olmayabilir veya inşaat yöntemi mevcut durumda kullanılandan farkı olabilir.
Karşılaştırmalı Birim Yöntemi;Maliyetleri bilinen benzer yapıların maliyetleri baz alınarak birim alan veya hacim için maliyet belirlenir.
Maliyetlere ayırma (Keşif Yöntemi); Çeşitli bina bileşenleri maliyetleri toplanarak maliyet bulunur.
MALİYET YAKLAŞIMI
Amortisman Tutarlarının Tespiti
Amortisman herhangi bir nedenden kaynaklanan değer kaybıdır.
Doğrusal ve gözlemlenen durum yöntemi olarak iki türlüdür.
Doğrusal amortismanda binanın maliyeti ve kalan ekonomik ömrünün bilindiği, değer düşüşünün her yıl sabit bir yüzde ile ifade edildiği varsayımına dayanır.
Doğrusal amortismanda binanın kalan ekonomik ömrünün objektif olarak tespit edilmesi çok zordur.
Binanın takvim ve fiili yaşı tespit edilmelidir.
Fiili yaş, binanın beklenen ömründe göstereceği yıpranmaların bir bölümünün, bu süre zarfında yapılan bir takım tamirat ve tadilatlarla giderildiği durumlarda kullanılır.
AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Doğrusal Amortisman Örnek
Binanın tahmini ekonomik ömrü 40 yıl
Yeniden yapma maliyeti 100.000,-YTL
Bina 20 yıl önce inşaa edilmiş
Yapılan tadilatlarla bina 10 yıl daha yeni hale getirilmiş
Fiili yaşı 20-10 = 10 yıl
Doğrusal amortisman oranı %2,5 (100/40 = 2,5)
Binanın yıpranma oranı 10x2,5 = 25 (%25)
Kalan ekonomik ömür %75 (40-10=30)
Binanın bugünkü değeri = 100.000,-YTL x %75 = 75.000,-YTL
AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Gözlemlenen Durum Yöntemi
Fiziki Yıpranma
Fonksiyonel (işlevsel Yıpranma)
Sosyo-ekonomik yıpranma (dışşal yıpranma)
Fiziki ve fonksiyonel yıpranmalar düzeltilebilir ve düzeltilemez olarak ikiye ayrılır.
AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Fiziksel Yıpranma
Binanın kullanımı sonucu oluşan aşınma ve değer kaybıdır.
Gerçektir ve gözle görülebilir.
Düzeltilebilen fiziksel yıpranmalar genellikle binanın boya, sıva, doğrama, zemin kaplaması vs. gibi unsurlarında oluşan yıpranmalardır.
Düzeltilemeyen fiziksel yıpranmalar ise binanın iskeletinde meydana gelen yıpranmalardır. Bunların tespiti çok zordur.
Bir varlığın piyasa şartlarına göre fonksiyonel kapasitesini yitirmesinin sonucu ortaya çıkar.
Genellikle inşat tarzı, mimari tasarım gibi sebeplerle ortaya çıkar.
Fiziksel yıpranma kadar açık ve bariz değildir.
Genellikle kullanıcıların değişen zevk ve tercihlerinin sonucudur.
Düzeltilebilen fonksiyonel yıpranma örneğin banyo veya mutfağın yenilenmesi, düzeltilemeyen ise örneğin basık bir tavan olabilir.
AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Sosyo-Ekonomik Yıpranma
Gayrimenkulun sosyal veya ekonomik sebeplerle talebinin veya kullanışlılığının azalmasıdır.
Genellikle dışsal bir etkendir.
Gayrimenkulun çevresi ile ilgilidir.
Gayrimenkul sahibinin fiziki ve fonksiyonel yıpranma ile az çok bir inisiyatifi olsa da, sosyo-ekonomik yıpranma üzerinde herhangi bir kontrolü yoktur.
Bu durum gayrimenkullerin değer kaybetmesindeki en önemli nedenlerden biridir.
YENİDEN YAPMA VE YENİLEME MALİYETLERİ
Yeniden yapma maliyeti: Mülkün birebir aynısını meydana getirme maliyetidir.
Yenileme maliyeti: Değişen koşullar doğrultusunda aynı işleve sahip mülkün günümüz şartlarında meydana getirilmesidir.
İki kavram arasındaki fark “Fonksiyonel Yıpranmayı” bertaraf etmek için kullanılabilir.
Genellikle piyasası kısıtlı, özel mülkler için kullanılır.
Taşınmaz arsa ve bina olarak bileşenlere ayrılır.
Arsa değeri ayrı olarak belirlenir. (çoğunlukla emsal karşılaştırma yöntemi ile)
Yapıların yeni veya çok az yıpranmış olması gerekir.
Yeni veya teklif aşamasındaki projelerin değerlendirilmesinde kullanılır.
MALİYET YAKLAŞIMI - Değerleme Sırası
Boş arsa değerinin belirlenmesi (+),
Bina için değerleme itibari ile maliyetlerin belirlenmesi(+),
Arazinin kullanılabilir hale gelmesinden kaynaklanan harcamalar(+),
Birikmiş amortismanların belirlenmesi(-),
Fiziksel yıpranma
Fonksiyonel demode olma
Ekonomik (dışsal)demode olma
Düzeltmeler (+-)
MALİYET YAKLAŞIMI -Maliyet Bileşenleri
DOĞRUDAN MALİYETLER
İnşaatta kullanılan işçilik,
Malzemeler, ürün ve ekipmanlar,
İnşaat sırasında güvenlik harcamaları,
Yüklenicinin geçici ofisi ve çit,
Malzeme depolama harcamaları,
Güç hattı tesisi ve enerji giderleri,
Teminat mektupları,
Yüklenici genel giderleri.
DOLAYLI MALİYETLER
Mimari, mühendislik, proje, kadastro giderleri ve çevre etüdleri,
Ekspertiz, muhasebe, danışmanlık ve yasal harcamalar,
Finansman giderleri,
İnşaat dönemindeki sigorta ve emlak vergileri,
Kiralama pazarlama ve satış giderleri,
Tapu giderleri,
Girişimci karı (piyasadan çıkarılacaktır).
MALİYET YAKLAŞIMI
Maliyet Belirlemede Kullanılan Kaynaklar
Benzer binaların inşaat sözleşmeleri,
Birim fiyatlar,
Piyasa araştırmaları,
Müteahhit firmalar,
Değerleme uzmanının kendi arşivi.
MALİYET YAKLAŞIMI
İnşaat Maliyetinin Belirlenmesi
Maliyet indeksi yöntemi; Bu yöntemde inşaatın maliyet verileri eğer biliniyorsa değerleme tarihine çevrilir. Ancak bu yöntemde yapıların yeni ve rakamların güvenilir olması gerekir. Ayrıca geçmiş dönem maliyetleri değerleme tarihinde geçerli olmayabilir veya inşaat yöntemi mevcut durumda kullanılandan farkı olabilir.
Karşılaştırmalı Birim Yöntemi;Maliyetleri bilinen benzer yapıların maliyetleri baz alınarak birim alan veya hacim için maliyet belirlenir.
Maliyetlere ayırma (Keşif Yöntemi); Çeşitli bina bileşenleri maliyetleri toplanarak maliyet bulunur.
MALİYET YAKLAŞIMI
Amortisman Tutarlarının Tespiti
Amortisman herhangi bir nedenden kaynaklanan değer kaybıdır.
Doğrusal ve gözlemlenen durum yöntemi olarak iki türlüdür.
Doğrusal amortismanda binanın maliyeti ve kalan ekonomik ömrünün bilindiği, değer düşüşünün her yıl sabit bir yüzde ile ifade edildiği varsayımına dayanır.
Doğrusal amortismanda binanın kalan ekonomik ömrünün objektif olarak tespit edilmesi çok zordur.
Binanın takvim ve fiili yaşı tespit edilmelidir.
Fiili yaş, binanın beklenen ömründe göstereceği yıpranmaların bir bölümünün, bu süre zarfında yapılan bir takım tamirat ve tadilatlarla giderildiği durumlarda kullanılır.
AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Doğrusal Amortisman Örnek
Binanın tahmini ekonomik ömrü 40 yıl
Yeniden yapma maliyeti 100.000,-YTL
Bina 20 yıl önce inşaa edilmiş
Yapılan tadilatlarla bina 10 yıl daha yeni hale getirilmiş
Fiili yaşı 20-10 = 10 yıl
Doğrusal amortisman oranı %2,5 (100/40 = 2,5)
Binanın yıpranma oranı 10x2,5 = 25 (%25)
Kalan ekonomik ömür %75 (40-10=30)
Binanın bugünkü değeri = 100.000,-YTL x %75 = 75.000,-YTL
AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Gözlemlenen Durum Yöntemi
Fiziki Yıpranma
Fonksiyonel (işlevsel Yıpranma)
Sosyo-ekonomik yıpranma (dışşal yıpranma)
Fiziki ve fonksiyonel yıpranmalar düzeltilebilir ve düzeltilemez olarak ikiye ayrılır.
AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Fiziksel Yıpranma
Binanın kullanımı sonucu oluşan aşınma ve değer kaybıdır.
Gerçektir ve gözle görülebilir.
Düzeltilebilen fiziksel yıpranmalar genellikle binanın boya, sıva, doğrama, zemin kaplaması vs. gibi unsurlarında oluşan yıpranmalardır.
Düzeltilemeyen fiziksel yıpranmalar ise binanın iskeletinde meydana gelen yıpranmalardır. Bunların tespiti çok zordur.
Bir varlığın piyasa şartlarına göre fonksiyonel kapasitesini yitirmesinin sonucu ortaya çıkar.
Genellikle inşat tarzı, mimari tasarım gibi sebeplerle ortaya çıkar.
Fiziksel yıpranma kadar açık ve bariz değildir.
Genellikle kullanıcıların değişen zevk ve tercihlerinin sonucudur.
Düzeltilebilen fonksiyonel yıpranma örneğin banyo veya mutfağın yenilenmesi, düzeltilemeyen ise örneğin basık bir tavan olabilir.
AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Sosyo-Ekonomik Yıpranma
Gayrimenkulun sosyal veya ekonomik sebeplerle talebinin veya kullanışlılığının azalmasıdır.
Genellikle dışsal bir etkendir.
Gayrimenkulun çevresi ile ilgilidir.
Gayrimenkul sahibinin fiziki ve fonksiyonel yıpranma ile az çok bir inisiyatifi olsa da, sosyo-ekonomik yıpranma üzerinde herhangi bir kontrolü yoktur.
Bu durum gayrimenkullerin değer kaybetmesindeki en önemli nedenlerden biridir.
YENİDEN YAPMA VE YENİLEME MALİYETLERİ
Yeniden yapma maliyeti: Mülkün birebir aynısını meydana getirme maliyetidir.
Yenileme maliyeti: Değişen koşullar doğrultusunda aynı işleve sahip mülkün günümüz şartlarında meydana getirilmesidir.
İki kavram arasındaki fark “Fonksiyonel Yıpranmayı” bertaraf etmek için kullanılabilir.