Admin
18-02-2009, 08:26 PM
GELİR AMAÇLI MÜLK DEĞERLEME
Mülkün değeri mülkten elde edilen gelirin miktarına ve kalitesine bağlıdır.
Yatırımcıların bakış açısını yansıtır.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzde değerini bulma işlemidir.
Diğer değerleme yöntemlerinde olduğu gibi ilgili karşılaştırılabilir veriler olduğu zaman kullanılabilinir.Bu tür veriler mevcut olmadığında doğrudan değerleme yapmak amacıyla değil genel analiz amacı ile kullanılabilir.
Bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.
Gelir indirgeme yaklaşımı, özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilinen mülkler için ve bu analize dahil edilen muhtelif unsurları destekleyecek Pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidi
Pazar araştırması gelir indirgeme yaklaşımı için birkaç açıdan önemlidir. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak, karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini belirlemek için nitel bilgileri de sunar.Bu sebeple bu yöntem sadece kantatif(niceliksel) veya matematiksel bir yöntem olmayıp, kalitatif (niteliksel) değerlemeleride gerektirmektedir.
Uygun Pazar araştırılması tamamlandıktan ve karşılaştırılabilir veriler toplanıp doğrulandıktan sonra Değerleme Uzmanları, değerlemenin konusu mülk için sunulan gelir ve gider tablolarını analiz eder.Bu adım, mülkün geçmişteki gelir ve giderlerine ve diğer rekabetçi özelliklerine dair bir çalışmayı da içerir.
Ardından Pazar beklentilerini yansıtan, belirli bir mülk sahibinin özel deneyimlerini göz ardı eden ve ilave analizler için bir format sağlayan bir nakit akışı geliştirilir.(Yeniden düzenlenmiş işletme tablosu)
GELİR KAPİTALİZASYONU
Brüt Gelir Ve Brüt Kira Çarpanı
Basit olarak Gayrimenkulun Değerinin kirasına veya gelirine oranıdır.
Değerleme prosesinde brüt kira çarpanı(GRM) ve Brüt gelir çarpanı(GIM) analizi karmaşık gelir analizlerine alternatif olarak yaygın olarak kullanılır.
Satış Fiyatı
--------------- = Brüt Gelir Çarpanı (GIM)
Brüt Gelir
Satış Fiyatı
--------------- = Brüt Kira Çarpanı (GRM)
Kira Geliri
GELİR KAPİTALİZASYONU
Brüt Gelir Ve Brüt Kira Çarpanı
Aile konutları genellikle yalnızca kira geliri elde ettiklerinden değerlemede Brüt Kira Çarpanı yöntemi kullanılır.
Kira dışında pek çok diğer kaynaktan gelir elde edilen endüstriyel ve ticari mülklerde ise bütün kaynaklardan elde edilen yıllık gelirler baz alınarak değerlendirilir.
Bir değerlendirmede seçilen karşılaştırılabilir mülkler ile konu mülk arasındaki benzerlikler veya farklar dikkate alınmalıdır.
Eğer karşılaştırılabilir mülkler konu mülkten daha düşük veya daha yüksek bir bedelle kiralanıyorsa farkın nedenleri araştırılmalıdır.
Bir başka dikkat edilmesi gereken husus kira kontratının yaşıdır.
Brüt Gelir Ve Brüt Kira Çarpanı Dezavantajları
Hesaplamalarda net gelir yerine brüt gelir dikkate alınmaktadır. Yönetim, bakım vergi vs. giderleri göz ardı edilmektedir.
Tüm gayrimenkuller için giderlerin eşit oldukları kabul edilmektedir.
Gayrimenkullerin kalan ekonomik ömürleri eşit kabul edilmektedir.
Değerleri belli bir fiyat aralığında olan taşınmazlar için doğru sonuçlar alınırken değerleri belli bir rakamın üzerine çıktığında referans kira piyasası bulunamamaktadır.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Efektif Brüt Gelir
Toplam Brüt Gelirden boşluk ve toplama kayıplarının düşülmesi sonucu elde edilir.
Boşluk ve toplama kayıpları piyasa şartlarına göre belirlenir.
Boşluk ve kira kayıplarının belirlenmesi;
Değerlemesi istenilen taşınmazın geçmiş dönemki kira kayıpları ve boşluk oranları,
Taşınmazın bulunduğu bölge içerisinde gerçekleşen doluluk/boşluk oranları ve kira kayıpları,
Ortalama kira süreleri,
Kiracıların çeşitliliği ve kalitesi,
Gelecekte oluşabilecek ekonomik değişimler ve nüfus değişiklikleri.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Net Faaliyet Geliri – Faaliyet Giderleri
Net Faaliyet Geliri: Bir taşınmazın efektif brüt gelirinden yapılan faaliyet giderleri düşüldükten sonra bulunan gelirdir.
Faaliyet giderleri: Bir mülkten beklenen efektif brüt geliri sağlamak amacıyla yapılması gereken sürekli harcamalardır.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Faaliyet Giderlerinin Çeşitleri
Sabit Giderler: Gelire bağlı olmayan giderlerdir.Örneğin emlak vergileri, sigorta giderleri vs.
Değişken Giderler: Mülkün kullanım durumu ve gelire göre değişen giderlerdir. Enerji ve yakıt giderleri.
Amortisman Giderleri: Mülkün kullanımından doğan ve zaman içerisinde yenilenmesi gereken kalemler için yapılan harcamalardır. Genellikle fiziksel yıpranmalar için kullanılır.Örneğin çatı onarımı, boya badana, tesisat bakımları vs.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Net Faaliyet Geliri – Başabaş Oranı
Net Faaliyet Geliri = Efektif Brüt Gelir – Faaliyet Giderleri
Başabaş oranı : Mülkün kara geçmesi için gereken doluluk oranıdır. Kara Geçiş Noktası olarak ta tanımlanır.
Başabaş noktası ne kadar küçükse projenin zarar etme ihtimali o kadar düşüktür.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Direkt Kapitalizasyon
Kapitalizasyon oranı:Mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki orandır.
Net Faaliyet Geliri
Değer = --------------------------
Kapitalizasyon Oranı
I
V= -----
R
Değerleme uzmanının karşılaştığı en büyük sorun Kapitalizasyon oranının seçimidir.
Örnek; Bir mülkün net faaliyet geliri yıllık 10.000,-YTL, Kapitalizasyon oranı %10 olsun. Buna göre,
Değer=10.000YTL/0,10 = 100.000,-YTL
Eğer Kapitalizasyon oranını %9 seçersek,
Değer = 10.000,-YTL/0,09 =111.111,-YTL
Eğer Kapitalizasyon oranını %11 seçersek,
Değer=10.000,-YTL/0,11 =90.909,-YTL
GELİR KAPİTALİZASYONU
Kapitalizasyon Oranının Seçimi
Emsal mülklerin Kapitalizasyon Oranları incelenerek,
Kapitalizasyon oranının oluşturulması ile,
A-Yatırım Aralığı Tekniği (Yatırım Bandı Tekniği)
B-Toplama Yöntemi
GELİR KAPİTALİZASYONU
Kapitalizasyon Oranının Seçimi
A-Yatırım Aralığı Tekniği
Bu teknikte, gayrimenkulun üzerinde sahip olunan haklar tek tek tespit edilip, bu haklara ilişkin getiri oranları ayrı ayrı bulunur. Daha sonra bu getiri oranlarının ağırlıklı ortalaması kapitalizasyon oranını verir.
[Only registered and activated users can see links]
GELİR KAPİTALİZASYONU
Kapitalizasyon Oranının Seçimi
B-Toplama Yöntemi
Bu yaklaşımda değerleme uzmanı risksiz faiz oranının üzerine gereken riskleri ilave ederek iskonto oranına (yatırımın getiri oranı – indirgeme oranı) ulaşır.
1- Risksiz oran:Bu oran genellikle devlet tahvili, hazine bonosu vs gibi piyasada en az risk taşıyan kağıtlara ödenen faiz oranıdır.
2- Risk primi:Yatırımcının parasını kaybetme riski karşılığıdır.
3- Likidite primi:Yatırımcıya gayrimenkulun likit bir varlık olmaması (kolay elden çıkartılamaması) karşılığında verilen primdir.
4-Yönetim primi: Yatırımcının yatırımı yönetmesi karşılığında elde edeceği ekstra tutardır.
Daha sonra gayrimenkulun zamanla meydana gelebilecek değer kaybı(yatırımın geri dönüşü-anapara geri alma oranı) iskonto oranına ilave edilerek kapitalizasyon oranı bulunur.
Her mantıklı yatırım, yatırımcıya iskonto denilen getiri ile yatırılan sermayenin geri dönüşü için anapara geri ödemesi denilen bir getiri sağlamalıdır.
Gayrimenkullerde genellikle anapara geri ödeme oranı olarak doğrusal amortisman yöntemi kullanılır. (1/Faydalı ömrüx100)
İskonto oranı + geri dönüş oranı = Kapitalizasyon oranı
Bir yılda elde edilen gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Yüksek Risk ---Yüksek Kapitalizasyon Oranı --- Düşük Değer
Düşük Risk --- Düşük Kapitalizasyon Oranı --- Yüksek Değer
TEMEL FİNANSAL FORMÜLLER
Faiz oranı = (1+i)ⁿ
1
İskonto oranı = ----------
(1+i)ⁿ
1 – İ.O.
Anuite = ------------ (bu günkü değer)
i
İ = Faiz Oranı n = Dönem Sayısı
GELİR KAPİTALİZASYONU
Bina Kalıntısı Tekniği
Değerleme uzmanı öncelikle arsa için bir değer tespiti yaparak, piyasada geçerli olan “Beklenen Getiri Oranı veya Kapitalizasyon Oranı” üzerinden arsaya yatırılan paranın elde edeceği geliri varsayımsal olarak hesaplar.
Bulunan bu rakam gayrimenkulun (arsa+bina) elde edeceği toplam yıllık gelirden düşülür.Artık elimizde arsanın üzerinde kurulu bulunduğu binanın elde ettiği yıllık veya aylık gelir vardır. Binaların amortismana tabi olması sebebiyle beklenen getiri oranına amortisman oranı eklenerek Kapitalizasyon oranına ulaşılır. Arsanın payına düşen gelirin indirilmesinden sonra bulunan gelir tutarı bu Kapitalizasyon oranı ile iskonto edilir.
Değerleme uzmanı tarafından tespit edilen arsa değeri ile ikinci maddede bulunan bina değerinin toplanması sonucu taşınmazın nihai değeri bulunur.
Bina Kalıntısı Tekniği
Örnek
Değerleme uzmanı yaptığı araştırmada arsa değerini 22.500,-YTL olarak bulduğunu varsayalım.
Piyasada beklenen getiri oranı %9,5 olarak bulunmuştur.
Gayrimenkulden elde edilen yıllık net gelir ise 11.755,-YTL dir.
Binanın ekonomik ömrü 33 yıldır.
Arsa tarafından üretilen yıllık gelir (22.500,-YTL x 0,095 = 2.137,-YTL)
Bina tarafından üretilen yıllık gelir 11.755,-YTL - 2.137,-YTL = 9.618,-YTL
Kapitalizasyon oranı = %9,5 + %3 = %12,5
Bina değeri = 9.618,-YTL/0,125 = 76.944,-YTL
Gayrimenkulun değeri = 22.500 + 76.944 = 99.444,-YTL
Arsa Kalıntısı Tekniği
Arsa değerinin tespiti bina kalıntısı tekniğinin zayıf noktasını oluşturmaktadır. Özellikle şehir merkezlerinde arsa bulunmaması sağlıklı bir fiyat tespiti yapılmasını engeller.
Bu durumda bina kalıntısı tekniğini tersten uygulayarak önce maliyet oluşumları tekniği kullanarak bina değeri tespit edilir. Sonra arsanın ve gayrimenkulun toplam değerine ulaşılır.
Arsa Kalıntısı Tekniği
Örnek
Piyasada beklenen getiri oranı %9,5 olarak bulunmuştur.
Gayrimenkulden elde edilen yıllık net gelir ise 11.755,-YTL dir.
Binanın ekonomik ömrü 33 yıldır.
Bina değeri maliyet oluşumları yaklaşımı kullanılarak 76.944,-YTL bulunmuştur.
Binanın elde edeceği gelir = 76.944,-YTL x 0,125 (%9,5 + %3) = 9.168,-YTL
Arsanın elde edeceği gelir = 11.755,-YTL - 9.618,-YTL = 2.137,-YTL
Arsanın değeri = 2.137,-YTL / 0,095 = 22.500,-YTL
Gayrimenkulun değeri = 22.500,-YTL + 76.944 = 99.444,-YT
Enkaz Değer Yaklaşımı
Daha önceki iki yöntemde arsa veya binanın değeri bulunarak çözüme ulaşılmıştı. Enkaz değer yaklaşımında ise bina ve arsa tek bir varlık olarak ele alınır ve öncelikle binanın tahmini ömrü bulunur.
Gayrimenkulun o yıl elde edeceği geliri binanın tüm ömrü boyunca elde edeceği varsayımı ile bugünkü değeri hesaplanır.(anuite)
Anuite hesaplamasında kullanılan iskonto oranı beklenen getiri oranı olup ayrıca amortisman oranı eklenmez.
Daha sonra bulunan bu rakama arsanın binanın kullanım ömrü sonunda ulaşacağı değer eklenerek gayrimenkulun toplam değeri bulunur.
Arsanın nihai değeri taşınmazın ömrü boyunca aynı kalacağı varsayılarak bugünkü değere indirgenmesi şeklinde olur.
ENKAZ DEĞER YAKLAŞIMI
ÖRNEK
Yıllık gelir = 11.755,-YTL
İskonto Oranı = %9,5
Arsanın bugünkü değeri 22.500,-YTL olup binanın ekonomik ömrü sonunda aynı değerde geri dönecektir.
11.755,-YTL x 9.999 = 117.543,-YTL(%9,5 üzerinden 33 yıllık anuite katsayısı)
22.500 x 0,05 = 1.125,-YTL
G.D.= 117.543,-YTL + 1.125,-YTL = 118.668,-YTL
Kiralanan Gayrimenkulun Değerlemesi
Gayrimenkulun kiralandığı dönem boyunca elde edeceği gelirler ile kiralama sonunda olacağı değerin bugünkü değeri gayrimenkulun değerini verir.
Örnek : 10 yıllık bir kontratta kira bedelinin yıllık 4.500,-YTL olduğu öğrenilmiştir. 10 yıl sonunda gayrimenkulun değeri 25.000,-YTL olacaktır. İskonto oranı %10 dur.
Gayrimenkulun Değeri = Nakit Akışının Bugünkü Değeri + Gayrimenkulun Bugünkü Değeri
Değer = 4.500,-YTL x 6.144 (10 yıl üzerinden %10 iskontolu anüite katsayısı) + 25.000,-YTL x 0,385 (%10 üzerinden 10 yıllık iskonto oranı)
=27.648,-YTL + 9,625,-YTL = 37.273,-YTL
GELİR KAPİTALİZASYONU
İç Verim Oranı
İç Verim Oranı (İVO veya IRR) : Bir projede zaman içindeki tüm nakit akışlarını (gelir ve gider) eşitleyen iskonto oranıdır.
t Pⁿ
∑ --------- = 0
n=0 (1+i)ⁿ
Örnek:Yatırım maliyeti 1.000.000,-YTL olan ve birinci yıl sonundan itibaren 5 yıl boyunca yılda 250.000,-YTL kira geliri elde eden projenin iç verim oranı nedir?
250.000 250.000 250.000 250.000 250.000
1.000.000 = ----------- + ----------+ ----------- + ---------- + -------------
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5
İ= %7,93 = İç Verim Oranı
GELİR KAPİTALİZASYONU
Net Bugünkü Değer
Gelecekteki değerlerin iskonto edilerek bugüne getirilmesidir.
Örnek: Her yıl sırasıyla dönem sonunda 10.000,-YTL, 10.500,-YTL, 11.576,-YTL, 12.155,-YTL kira gelirinin elde edildiği ve yıllık %8 iskonto oranı varsayımı ile net bu günkü değer ne olur?
10.000,-YTL 10.500,-YTL 11.025,YTL 11.576,-YTL 12.155,-YTL
B.D.= --------------- + ---------------- + ---------------- + --------------- + -----------------
(1+0,08)1 (1+0,08)2 (1+0,08)3 (1+0,08)4 (1+0,08)5
B.D. = 43.794,-YTL
NET FAALİYET GELİRİ
Gelir - Gider Tabloların Analizi
Örnek: GELİRLER;
Brüt Gelir= 17.500,00 YTL
Boş kalma ve toplama kayıpları (%2,5)= -437,50 YTL
Fiili (efektif) brüt gelir = 17.062,50 YTL
Diğer gelirler (Otopark) = +510,00 YTL
Toplam gelirler =17.572,50 YTL
GİDERLER;
Emlak vergisi = 2.000,-YTL
Sigorta = 500,-YTL
Yönetim Giderleri = 800,-YTL
Hizmet giderleri = 1.100,-YTL
Bakım onarım = 385,-YTL
Atık giderleri = 142,-YTL
Diğer giderler = 15,-YTL
Toplam giderler = 4.942,-YTL
Net İşletme Geliri = 17.572,50 YTL – 4.942,-YTL = 12.630,50 YTL
Kapitalizasyon oranı = % 11,5 ise direkt kapitalizasyon uygulanarak;
Değer = 12.630,50 YTL / 0,115 =~109.830,-YTL
Olarak bulunur.
Mülkün değeri mülkten elde edilen gelirin miktarına ve kalitesine bağlıdır.
Yatırımcıların bakış açısını yansıtır.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzde değerini bulma işlemidir.
Diğer değerleme yöntemlerinde olduğu gibi ilgili karşılaştırılabilir veriler olduğu zaman kullanılabilinir.Bu tür veriler mevcut olmadığında doğrudan değerleme yapmak amacıyla değil genel analiz amacı ile kullanılabilir.
Bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.
Gelir indirgeme yaklaşımı, özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilinen mülkler için ve bu analize dahil edilen muhtelif unsurları destekleyecek Pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidi
Pazar araştırması gelir indirgeme yaklaşımı için birkaç açıdan önemlidir. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak, karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini belirlemek için nitel bilgileri de sunar.Bu sebeple bu yöntem sadece kantatif(niceliksel) veya matematiksel bir yöntem olmayıp, kalitatif (niteliksel) değerlemeleride gerektirmektedir.
Uygun Pazar araştırılması tamamlandıktan ve karşılaştırılabilir veriler toplanıp doğrulandıktan sonra Değerleme Uzmanları, değerlemenin konusu mülk için sunulan gelir ve gider tablolarını analiz eder.Bu adım, mülkün geçmişteki gelir ve giderlerine ve diğer rekabetçi özelliklerine dair bir çalışmayı da içerir.
Ardından Pazar beklentilerini yansıtan, belirli bir mülk sahibinin özel deneyimlerini göz ardı eden ve ilave analizler için bir format sağlayan bir nakit akışı geliştirilir.(Yeniden düzenlenmiş işletme tablosu)
GELİR KAPİTALİZASYONU
Brüt Gelir Ve Brüt Kira Çarpanı
Basit olarak Gayrimenkulun Değerinin kirasına veya gelirine oranıdır.
Değerleme prosesinde brüt kira çarpanı(GRM) ve Brüt gelir çarpanı(GIM) analizi karmaşık gelir analizlerine alternatif olarak yaygın olarak kullanılır.
Satış Fiyatı
--------------- = Brüt Gelir Çarpanı (GIM)
Brüt Gelir
Satış Fiyatı
--------------- = Brüt Kira Çarpanı (GRM)
Kira Geliri
GELİR KAPİTALİZASYONU
Brüt Gelir Ve Brüt Kira Çarpanı
Aile konutları genellikle yalnızca kira geliri elde ettiklerinden değerlemede Brüt Kira Çarpanı yöntemi kullanılır.
Kira dışında pek çok diğer kaynaktan gelir elde edilen endüstriyel ve ticari mülklerde ise bütün kaynaklardan elde edilen yıllık gelirler baz alınarak değerlendirilir.
Bir değerlendirmede seçilen karşılaştırılabilir mülkler ile konu mülk arasındaki benzerlikler veya farklar dikkate alınmalıdır.
Eğer karşılaştırılabilir mülkler konu mülkten daha düşük veya daha yüksek bir bedelle kiralanıyorsa farkın nedenleri araştırılmalıdır.
Bir başka dikkat edilmesi gereken husus kira kontratının yaşıdır.
Brüt Gelir Ve Brüt Kira Çarpanı Dezavantajları
Hesaplamalarda net gelir yerine brüt gelir dikkate alınmaktadır. Yönetim, bakım vergi vs. giderleri göz ardı edilmektedir.
Tüm gayrimenkuller için giderlerin eşit oldukları kabul edilmektedir.
Gayrimenkullerin kalan ekonomik ömürleri eşit kabul edilmektedir.
Değerleri belli bir fiyat aralığında olan taşınmazlar için doğru sonuçlar alınırken değerleri belli bir rakamın üzerine çıktığında referans kira piyasası bulunamamaktadır.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Efektif Brüt Gelir
Toplam Brüt Gelirden boşluk ve toplama kayıplarının düşülmesi sonucu elde edilir.
Boşluk ve toplama kayıpları piyasa şartlarına göre belirlenir.
Boşluk ve kira kayıplarının belirlenmesi;
Değerlemesi istenilen taşınmazın geçmiş dönemki kira kayıpları ve boşluk oranları,
Taşınmazın bulunduğu bölge içerisinde gerçekleşen doluluk/boşluk oranları ve kira kayıpları,
Ortalama kira süreleri,
Kiracıların çeşitliliği ve kalitesi,
Gelecekte oluşabilecek ekonomik değişimler ve nüfus değişiklikleri.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Net Faaliyet Geliri – Faaliyet Giderleri
Net Faaliyet Geliri: Bir taşınmazın efektif brüt gelirinden yapılan faaliyet giderleri düşüldükten sonra bulunan gelirdir.
Faaliyet giderleri: Bir mülkten beklenen efektif brüt geliri sağlamak amacıyla yapılması gereken sürekli harcamalardır.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Faaliyet Giderlerinin Çeşitleri
Sabit Giderler: Gelire bağlı olmayan giderlerdir.Örneğin emlak vergileri, sigorta giderleri vs.
Değişken Giderler: Mülkün kullanım durumu ve gelire göre değişen giderlerdir. Enerji ve yakıt giderleri.
Amortisman Giderleri: Mülkün kullanımından doğan ve zaman içerisinde yenilenmesi gereken kalemler için yapılan harcamalardır. Genellikle fiziksel yıpranmalar için kullanılır.Örneğin çatı onarımı, boya badana, tesisat bakımları vs.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Net Faaliyet Geliri – Başabaş Oranı
Net Faaliyet Geliri = Efektif Brüt Gelir – Faaliyet Giderleri
Başabaş oranı : Mülkün kara geçmesi için gereken doluluk oranıdır. Kara Geçiş Noktası olarak ta tanımlanır.
Başabaş noktası ne kadar küçükse projenin zarar etme ihtimali o kadar düşüktür.
GELİR KAPİTALİZASYONU
Direkt Kapitalizasyon
Kapitalizasyon oranı:Mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki orandır.
Net Faaliyet Geliri
Değer = --------------------------
Kapitalizasyon Oranı
I
V= -----
R
Değerleme uzmanının karşılaştığı en büyük sorun Kapitalizasyon oranının seçimidir.
Örnek; Bir mülkün net faaliyet geliri yıllık 10.000,-YTL, Kapitalizasyon oranı %10 olsun. Buna göre,
Değer=10.000YTL/0,10 = 100.000,-YTL
Eğer Kapitalizasyon oranını %9 seçersek,
Değer = 10.000,-YTL/0,09 =111.111,-YTL
Eğer Kapitalizasyon oranını %11 seçersek,
Değer=10.000,-YTL/0,11 =90.909,-YTL
GELİR KAPİTALİZASYONU
Kapitalizasyon Oranının Seçimi
Emsal mülklerin Kapitalizasyon Oranları incelenerek,
Kapitalizasyon oranının oluşturulması ile,
A-Yatırım Aralığı Tekniği (Yatırım Bandı Tekniği)
B-Toplama Yöntemi
GELİR KAPİTALİZASYONU
Kapitalizasyon Oranının Seçimi
A-Yatırım Aralığı Tekniği
Bu teknikte, gayrimenkulun üzerinde sahip olunan haklar tek tek tespit edilip, bu haklara ilişkin getiri oranları ayrı ayrı bulunur. Daha sonra bu getiri oranlarının ağırlıklı ortalaması kapitalizasyon oranını verir.
[Only registered and activated users can see links]
GELİR KAPİTALİZASYONU
Kapitalizasyon Oranının Seçimi
B-Toplama Yöntemi
Bu yaklaşımda değerleme uzmanı risksiz faiz oranının üzerine gereken riskleri ilave ederek iskonto oranına (yatırımın getiri oranı – indirgeme oranı) ulaşır.
1- Risksiz oran:Bu oran genellikle devlet tahvili, hazine bonosu vs gibi piyasada en az risk taşıyan kağıtlara ödenen faiz oranıdır.
2- Risk primi:Yatırımcının parasını kaybetme riski karşılığıdır.
3- Likidite primi:Yatırımcıya gayrimenkulun likit bir varlık olmaması (kolay elden çıkartılamaması) karşılığında verilen primdir.
4-Yönetim primi: Yatırımcının yatırımı yönetmesi karşılığında elde edeceği ekstra tutardır.
Daha sonra gayrimenkulun zamanla meydana gelebilecek değer kaybı(yatırımın geri dönüşü-anapara geri alma oranı) iskonto oranına ilave edilerek kapitalizasyon oranı bulunur.
Her mantıklı yatırım, yatırımcıya iskonto denilen getiri ile yatırılan sermayenin geri dönüşü için anapara geri ödemesi denilen bir getiri sağlamalıdır.
Gayrimenkullerde genellikle anapara geri ödeme oranı olarak doğrusal amortisman yöntemi kullanılır. (1/Faydalı ömrüx100)
İskonto oranı + geri dönüş oranı = Kapitalizasyon oranı
Bir yılda elde edilen gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Yüksek Risk ---Yüksek Kapitalizasyon Oranı --- Düşük Değer
Düşük Risk --- Düşük Kapitalizasyon Oranı --- Yüksek Değer
TEMEL FİNANSAL FORMÜLLER
Faiz oranı = (1+i)ⁿ
1
İskonto oranı = ----------
(1+i)ⁿ
1 – İ.O.
Anuite = ------------ (bu günkü değer)
i
İ = Faiz Oranı n = Dönem Sayısı
GELİR KAPİTALİZASYONU
Bina Kalıntısı Tekniği
Değerleme uzmanı öncelikle arsa için bir değer tespiti yaparak, piyasada geçerli olan “Beklenen Getiri Oranı veya Kapitalizasyon Oranı” üzerinden arsaya yatırılan paranın elde edeceği geliri varsayımsal olarak hesaplar.
Bulunan bu rakam gayrimenkulun (arsa+bina) elde edeceği toplam yıllık gelirden düşülür.Artık elimizde arsanın üzerinde kurulu bulunduğu binanın elde ettiği yıllık veya aylık gelir vardır. Binaların amortismana tabi olması sebebiyle beklenen getiri oranına amortisman oranı eklenerek Kapitalizasyon oranına ulaşılır. Arsanın payına düşen gelirin indirilmesinden sonra bulunan gelir tutarı bu Kapitalizasyon oranı ile iskonto edilir.
Değerleme uzmanı tarafından tespit edilen arsa değeri ile ikinci maddede bulunan bina değerinin toplanması sonucu taşınmazın nihai değeri bulunur.
Bina Kalıntısı Tekniği
Örnek
Değerleme uzmanı yaptığı araştırmada arsa değerini 22.500,-YTL olarak bulduğunu varsayalım.
Piyasada beklenen getiri oranı %9,5 olarak bulunmuştur.
Gayrimenkulden elde edilen yıllık net gelir ise 11.755,-YTL dir.
Binanın ekonomik ömrü 33 yıldır.
Arsa tarafından üretilen yıllık gelir (22.500,-YTL x 0,095 = 2.137,-YTL)
Bina tarafından üretilen yıllık gelir 11.755,-YTL - 2.137,-YTL = 9.618,-YTL
Kapitalizasyon oranı = %9,5 + %3 = %12,5
Bina değeri = 9.618,-YTL/0,125 = 76.944,-YTL
Gayrimenkulun değeri = 22.500 + 76.944 = 99.444,-YTL
Arsa Kalıntısı Tekniği
Arsa değerinin tespiti bina kalıntısı tekniğinin zayıf noktasını oluşturmaktadır. Özellikle şehir merkezlerinde arsa bulunmaması sağlıklı bir fiyat tespiti yapılmasını engeller.
Bu durumda bina kalıntısı tekniğini tersten uygulayarak önce maliyet oluşumları tekniği kullanarak bina değeri tespit edilir. Sonra arsanın ve gayrimenkulun toplam değerine ulaşılır.
Arsa Kalıntısı Tekniği
Örnek
Piyasada beklenen getiri oranı %9,5 olarak bulunmuştur.
Gayrimenkulden elde edilen yıllık net gelir ise 11.755,-YTL dir.
Binanın ekonomik ömrü 33 yıldır.
Bina değeri maliyet oluşumları yaklaşımı kullanılarak 76.944,-YTL bulunmuştur.
Binanın elde edeceği gelir = 76.944,-YTL x 0,125 (%9,5 + %3) = 9.168,-YTL
Arsanın elde edeceği gelir = 11.755,-YTL - 9.618,-YTL = 2.137,-YTL
Arsanın değeri = 2.137,-YTL / 0,095 = 22.500,-YTL
Gayrimenkulun değeri = 22.500,-YTL + 76.944 = 99.444,-YT
Enkaz Değer Yaklaşımı
Daha önceki iki yöntemde arsa veya binanın değeri bulunarak çözüme ulaşılmıştı. Enkaz değer yaklaşımında ise bina ve arsa tek bir varlık olarak ele alınır ve öncelikle binanın tahmini ömrü bulunur.
Gayrimenkulun o yıl elde edeceği geliri binanın tüm ömrü boyunca elde edeceği varsayımı ile bugünkü değeri hesaplanır.(anuite)
Anuite hesaplamasında kullanılan iskonto oranı beklenen getiri oranı olup ayrıca amortisman oranı eklenmez.
Daha sonra bulunan bu rakama arsanın binanın kullanım ömrü sonunda ulaşacağı değer eklenerek gayrimenkulun toplam değeri bulunur.
Arsanın nihai değeri taşınmazın ömrü boyunca aynı kalacağı varsayılarak bugünkü değere indirgenmesi şeklinde olur.
ENKAZ DEĞER YAKLAŞIMI
ÖRNEK
Yıllık gelir = 11.755,-YTL
İskonto Oranı = %9,5
Arsanın bugünkü değeri 22.500,-YTL olup binanın ekonomik ömrü sonunda aynı değerde geri dönecektir.
11.755,-YTL x 9.999 = 117.543,-YTL(%9,5 üzerinden 33 yıllık anuite katsayısı)
22.500 x 0,05 = 1.125,-YTL
G.D.= 117.543,-YTL + 1.125,-YTL = 118.668,-YTL
Kiralanan Gayrimenkulun Değerlemesi
Gayrimenkulun kiralandığı dönem boyunca elde edeceği gelirler ile kiralama sonunda olacağı değerin bugünkü değeri gayrimenkulun değerini verir.
Örnek : 10 yıllık bir kontratta kira bedelinin yıllık 4.500,-YTL olduğu öğrenilmiştir. 10 yıl sonunda gayrimenkulun değeri 25.000,-YTL olacaktır. İskonto oranı %10 dur.
Gayrimenkulun Değeri = Nakit Akışının Bugünkü Değeri + Gayrimenkulun Bugünkü Değeri
Değer = 4.500,-YTL x 6.144 (10 yıl üzerinden %10 iskontolu anüite katsayısı) + 25.000,-YTL x 0,385 (%10 üzerinden 10 yıllık iskonto oranı)
=27.648,-YTL + 9,625,-YTL = 37.273,-YTL
GELİR KAPİTALİZASYONU
İç Verim Oranı
İç Verim Oranı (İVO veya IRR) : Bir projede zaman içindeki tüm nakit akışlarını (gelir ve gider) eşitleyen iskonto oranıdır.
t Pⁿ
∑ --------- = 0
n=0 (1+i)ⁿ
Örnek:Yatırım maliyeti 1.000.000,-YTL olan ve birinci yıl sonundan itibaren 5 yıl boyunca yılda 250.000,-YTL kira geliri elde eden projenin iç verim oranı nedir?
250.000 250.000 250.000 250.000 250.000
1.000.000 = ----------- + ----------+ ----------- + ---------- + -------------
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5
İ= %7,93 = İç Verim Oranı
GELİR KAPİTALİZASYONU
Net Bugünkü Değer
Gelecekteki değerlerin iskonto edilerek bugüne getirilmesidir.
Örnek: Her yıl sırasıyla dönem sonunda 10.000,-YTL, 10.500,-YTL, 11.576,-YTL, 12.155,-YTL kira gelirinin elde edildiği ve yıllık %8 iskonto oranı varsayımı ile net bu günkü değer ne olur?
10.000,-YTL 10.500,-YTL 11.025,YTL 11.576,-YTL 12.155,-YTL
B.D.= --------------- + ---------------- + ---------------- + --------------- + -----------------
(1+0,08)1 (1+0,08)2 (1+0,08)3 (1+0,08)4 (1+0,08)5
B.D. = 43.794,-YTL
NET FAALİYET GELİRİ
Gelir - Gider Tabloların Analizi
Örnek: GELİRLER;
Brüt Gelir= 17.500,00 YTL
Boş kalma ve toplama kayıpları (%2,5)= -437,50 YTL
Fiili (efektif) brüt gelir = 17.062,50 YTL
Diğer gelirler (Otopark) = +510,00 YTL
Toplam gelirler =17.572,50 YTL
GİDERLER;
Emlak vergisi = 2.000,-YTL
Sigorta = 500,-YTL
Yönetim Giderleri = 800,-YTL
Hizmet giderleri = 1.100,-YTL
Bakım onarım = 385,-YTL
Atık giderleri = 142,-YTL
Diğer giderler = 15,-YTL
Toplam giderler = 4.942,-YTL
Net İşletme Geliri = 17.572,50 YTL – 4.942,-YTL = 12.630,50 YTL
Kapitalizasyon oranı = % 11,5 ise direkt kapitalizasyon uygulanarak;
Değer = 12.630,50 YTL / 0,115 =~109.830,-YTL
Olarak bulunur.