Emsal Karşılaştırma Yötemi

[Admin]

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ



Veriler mevcut olduğunda değerin takdirinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşımdır.
Satış verileri toplandıktan ve doğrulandıktan sonra bir veya birden fazla sayıda emsal seçilir ve analiz edilir.
Karşılaştırılabilir bir mülk satışı ile değerleme konusu mülk arasında doğrudan karşılaştırma yapmak için değerleme uzmanı karşılaştırma unsurları arasındaki farklılıklara dayanarak yapılacak olası düzeltmeleri göz önüne almalıdır.
Analiz edilen gayrimenkulun türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulun piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Genellikle gelir getirmeyen (konut amaçlı) mülkler,
Sahibi tarafından kullanılan küçük ticari ve endüstriyel mülkler için kullanılır.
Yeterli veri bulunamadığı ve piyasanın dalgalı olduğu (volatile) dönemlerde uygun değildir.
Pazar araştırması,
Verilerin doğrulanması,
İlgili karşılaştırma birimlerinin tespiti,
Bulunan emsallerin düzeltme işlemi,
Emsallerin değerleme konusu mülk ile karşılaştırılması,
Elde edilen sonuçların değer göstergesi şekline getirilmesi.




EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Veri Kaynakları



Gerçekleştirilmiş satışlar,
Kontratlar,
Teklifler,
Resmi kayıtlar,
Emlak komisyoncuları,
Gazete ilanları veya haberleri,
İnternet,
Değerlemeciler,
Müzayedeciler,
Bankacılar,
Değerleme uzmanının kendi arşivi




EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Karşılaştırma Birimlerinin Tespiti



Toplam mülk başına fiyat,
M² başına fiyat,
Oda başına fiyat,
Dönüm başına fiyat,




EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Karşılaştırma Bileşenleri



Hukuksal (mülkiyet hakları)
Finansman (satışın finansman biçimi)
Satış koşulları
Piyasa koşulları (zaman düzeltmesi)
Konum
Fiziksel
Kullanım biçimi (imar durumu)
Gayrimenkul dışı bileşenler




EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Fiziksel Özellikler



Mimari tarz
İnşaat kalitesi
Yaşı
Durumu
Fonksiyonel kullanılırlığı
Arsa alanı




EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Düzeltme Yöntemleri



Eşleştirilmiş veri analizi
Bağıl karşılaştırma analizi

DÜZLELTME TÜRLERİ:


Yüzde düzeltme
Parasal düzeltme